La question qui revient souvent chez ma clientèle israélienne et internationale désireuse d’acquérir un appartement en Israël, est de savoir s’il est intéressant d’acheter un appartement auprès d’un promoteur. L’explosion des constructions neuves, des rénovations et des agrandissements d’immeubles existants dans le cadre de projets de réhabilitation urbaine en Israël, aux côtés des prix attractifs et des facilités de paiement proposés par les promoteurs, représentent une réelle tentation pour un public d’acquéreurs d’appartements. La démarche d’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur peut être une aventure agréable et extrêmement positive, dans laquelle nous contribuons activement dans l’élaboration de l’agencement de notre futur appartement. Mais comme pour toute décision importante de notre vie et pour éviter de subir des préjudices, nous devons d’abord comprendre ce que nous avons face à nous.
L’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur – de quoi s’agit-il?
L’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur désigne l’achat d’un appartement où l’acquéreur sera le premier à vivre. En général, l’acquisition de l’appartement est réalisée dès la phase de construction de l’appartement, ou même plus tôt encore, alors que l’appartement n’existe que “sur plans”, c’est-à-dire à une étape où la construction de l’appartement n’a pas encore démarré. Avant de réaliser son achat, l’acquéreur potentiel sera convié dans les bureaux du promoteur ou dans les bureaux de la société immobilière qui commercialise le projet, afin de recevoir des informations sur le projet et sur l’appartement, y compris des plans et des simulations, ainsi qu’une visite sur le site de construction où le projet verra le jour. La construction d’un nouvel immeuble en Israël dure en moyenne 30 mois, à l’issue desquels l’immeuble sera occupé par les heureux acquéreurs.
Les avantages de l’acquisition d’un appartement auprès d’un promoteur
Tout est neuf – L’appartement d’un projet est un appartement entièrement neuf, dont la plomberie est toute neuve, de même que la cuisine, le carrelage, les éléments sanitaires et qui offre de riches aménagements. Les acquéreurs de l’appartement en sont les premiers propriétaires et c’est eux qui définiront le caractère et l’aspect des appartements. En outre, les acquéreurs profiteront d’immeubles tout neufs, présentant d’impressionnantes façades et parties communes.
Des prix attractifs et des facilités de paiement – Sur de nombreux projets, les promoteurs proposent des avantages et des promotions sur le prix des appartements pour accroître la demande sur les projets et réduire l’exposition des promoteurs face aux banques qui financent les projets. De plus, les promoteurs proposent pour la plupart des facilités de paiement aux acquéreurs, par des échéanciers de paiement sur du long terme, ce qui n’est pas le cas pour l’acquisition d’un appartement déjà existant, pour lequel la totalité du paiement sera effectué dans un délai relativement court. Pour exemple, les conditions de paiement pour l’achat d’un appartement auprès d’un promoteur seront de 20% de la totalité du prix de l’appartement à la date de signature et un paiement supplémentaire de 80% à la date de livraison de l’appartement ou en fonction de l’avancement des travaux de construction.
Modifications et améliorations – Lors de la toute première phase de construction de nouveaux projets, les acquéreurs ont la possibilité d’effectuer des modifications dans leurs appartements pour les adapter à leurs propres besoins (parfois sans supplément de prix). Les modifications concernent les emplacements des murs de séparation, des prises électriques, des changements dans la disposition des pièces et de la cuisine, et autres. Ces modifications sont aussi envisageables dans des appartements déjà existants, mais cela entraîne des rénovations onéreuses et souvent soumises à l’obtention de différentes autorisations. De plus, les promoteurs offrent la possibilité aux acquéreurs d’améliorer le standing de leur appartement, ainsi, dès l’achèvement des travaux de construction, les acquéreurs recevront leur appartement avec toutes les modifications et les améliorations qui y auront été apportées. En outre, dans le cas d’une acquisition auprès d’un promoteur, ce dernier délivre aux acquéreurs une période de garantie sur les vices et les réparations.
Le pouvoir de sélection – Dans le cas d’un achat auprès d’un promoteur, les acquéreurs ont la possibilité de choisir entre plusieurs appartements potentiels et de sélectionner les différents critères qu’ils souhaitent pour leur appartement, comme par exemple les différentes expositions de l’appartement, la surface, l’étage, l’emplacement de la terrasse (façade avant/arrière) et autres, ce qui n’est pas le cas pour l’achat d’un appartement déjà existant.
Une construction de haut standing – Le standard de construction dans les nouveaux projets est dans la plupart des cas plus élevé que le standard de construction des anciens appartements. De plus, les nouveaux quartiers sont pourvus de bonnes infrastructures, de jardins, d’institutions pédagogiques, de lieux de divertissement et d’espaces publics.
La sécurité – Conformément aux dispositions de la loi israélienne, les nouveaux appartements doivent être construits de façon à garantir une résistance aux tremblements de terre et renfermer également un espace protégé, au contraire des anciens immeubles qui ne comprennent, pour la plupart, qu’un seul abri et qui ne sont pas conformes aux dispositions de la loi concernant la résistance aux tremblements de terre.
(“Bet-Hatziporen” sur la rue Ahad Ha’am à Tel-Aviv. Simulation (à droite) et le produit final (à gauche). Photo: Bar Orian Architectes)
Que faut-il vérifier avant d’acquérir un appartement auprès d’un promoteur?
Questions préliminaires – C’est la phase durant laquelle il vous faut recueillir le plus d’informations possibles sur le projet. Vérifiez des points pertinents comme les prix des appartements du projet et ce qu’ils comprennent, à quoi ressemblera le projet, le nombre d’appartements, le délai prévu jusqu’à l’achèvement du projet, les garanties offertes en échange de votre argent etc..
Vérification de l’environnement du projet – Allez visiter le projet et vérifiez que son environnement répond à vos besoins. Par exemple, pour ceux qui ont des enfants, il est bon de s’assurer qu’il existe aux alentours des insitutions pédagogiques, des parcs, un accès aux transports publics et aux centres commerciaux. En outre, vérifiez qu’il n’existe aux alentours aucun facteur pouvant vous déranger lorsque vous vous trouvez dans votre appartement comme des risques environnementaux et des nuisances sonores exceptionnelles.
Conseils de professionnels – Ce paragraphe est particulièrement important pour ceux d’entre vous qui ne vivent pas en Israël et pour les nouveaux immigrants qui ne connaissent pas les différents aspects du marché immobilier israélien. Vous devez choisir d’excellents professionnels qui vous assisteront dans un maximum de domaines concernant l’acquisition d’un appartement et qui rendront cette procédure plus agréable, plus claire et avec le moins d’erreurs possibles. Par exemple, prenez conseil auprès d’un agent immobilier, expliquez-lui exactement quelles sont vos attentes à propos de l’acquisition d’un appartement et demandez-lui de vous assister. Un agent immobilier averti saura sélectionner pour vous le projet qui convient le mieux à vos exigences et vous accompagnera pour visiter différents projets et négocier avec le promoteur; prenez conseil auprès d’un avocat, car un bon avocat, au-delà de ses connaissances juridiques, saura poser les bonnes questions, effectuer les bonnes vérifications et s’assurer que tout ce qui vous a été promis par le promoteur apparait sur le contrat de vente.
Le calcul des coûts – En dehors du prix de l’appartement, il est important de prendre en compte les frais liés à l’acquisition d’un appartement afin de ne pas se découvrir à la fin du parcours que vous ne respectez pas le budget que vous vous étiez fixé au départ. Parmi les frais liés à l’acquisition d’un appartement: la taxe d’acquisition, les honoraires de l’avocat, les frais d’agence, les redevances, les coûts du déménagement et des aménagements et l’indexation du prix de l’appartement à l’indice des prix à la consommation ou à l’indice du coût de la construction.
Un accord de principe sur l’emprunt – Si vous avez l’intention de contracter un emprunt, rendez-vous à la banque avant la signature du contrat d’acquisition pour obtenir un accord de principe sur l’emprunt. Il est toujours recommandé de vérifier en parallèle auprès de plusieurs banques, pour pouvoir choisir entre les différentes propositions. Pour celui qui n’est pas au courant des questions d’emprunts et qui a du mal à comprendre le système hypothécaire israélien, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un conseiller en prêts hypothécaires indépendant.
Cet article a été écrit par Maitre Roie Kaner, spécialiste de l’immobilier et Directeur Général du Montefiore Group, principal groupe immobilier en Israël qui offre des services complets et personnalisés, destinés à la clientèle internationale et aux Olim.
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